Was sich ändert
Die Regeln für die Nebenkostenabrechnung ändern sich ständig – und meistens erfährt man davon erst, wenn der Mieter widerspricht. Hier steht, was sich wann geändert hat, was es für Ihre Abrechnung bedeutet und was als Nächstes kommt.
2026 – CO₂-Preis und Heizungsförderung
12. August 2026 – CO₂-Preis bleibt 2027 stabil – und das ist eine gute Nachricht
Das Kabinett hat den Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes beschlossen. Damit gilt der nationale CO₂-Preis auch 2027 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne.
Der Hintergrund: Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) startet erst 2028 statt 2027. Ohne diese Anpassung hätte die Übergangsregelung im BEHG für 2027 einen Preis von 75 bis 85 Euro zugelassen – und der wäre über die Heizkosten bei Ihnen und Ihrem Mieter angekommen.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Der CO₂-Anteil auf der Gas- oder Ölrechnung springt 2027 nicht. Die Aufteilung nach dem Zehn-Stufen-Modell bleibt unverändert.
Bei einer Wärmepumpe entfällt die Aufteilung ganz →
21. Juli 2026 – Heizungsförderung neu geordnet
Die KfW-Förderung für den Heizungstausch wurde umgebaut. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent auf förderfähige Kosten von höchstens 28.000 Euro. Weggefallen sind der Effizienzbonus und der Emissionsminderungszuschlag; mit den verbleibenden Boni sind bis zu 80 Prozent und höchstens 22.400 Euro erreichbar.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Was Sie an Förderung erhalten, müssen Sie nach § 559a BGB von der Modernisierungsumlage abziehen – zwingend. Weniger Förderung bedeutet also nicht nur weniger Geld, sondern auch eine höhere zulässige Umlage.
Förderung, Umlage und die Kappung bei 0,50 Euro →
2025 – Wärmepumpe, Belegeinsicht, Grundsteuer
30. September 2025 – Übergangsfrist für Wärmepumpen abgelaufen
Seit dem 1. Oktober 2024 gilt die Heizkostenverordnung auch für Gebäude mit Wärmepumpe. Bestandsanlagen hatten ein Jahr Zeit zum Nachrüsten – diese Frist ist abgelaufen.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Fehlt die verbrauchsabhängige Erfassung, darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 15 Prozent kürzen – ohne dass es auf ein Verschulden ankäme, und in jedem betroffenen Jahr neu.
Was jetzt zu tun ist – auch als Einzeleigentümer →
seit 2025 – Belegeinsicht darf elektronisch gewährt werden
Der Mieter hat Anspruch darauf, die Belege einzusehen, auf denen Ihre Abrechnung beruht. Dieser Anspruch lässt sich inzwischen auch elektronisch erfüllen – per PDF oder über ein Portal –, statt einen Termin vor Ort anzubieten.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Wer die Heizkostenabrechnung des Messdienstes gleich mitschickt, erledigt einen großen Teil davon vorab und spart sich Rückfragen.
Beilegen oder Einsicht gewähren? →
seit 2025 – Grundsteuer nach neuem Recht – die Beträge haben sich verschoben
Die reformierte Grundsteuer gilt bundesweit. Sie bleibt umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV), aber viele Kommunen haben ihre Hebesätze angepasst – teils deutlich nach oben, teils nach unten.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Der Betrag aus dem Vorjahr passt nicht mehr. Nehmen Sie den aktuellen Grundbesitzabgabenbescheid, nicht den alten – und prüfen Sie, ob Ihre Vorauszahlung noch zur neuen Höhe passt.
Vorauszahlung nach der Abrechnung anpassen →
2024 – Heizkostenverordnung und Kabelanschluss
1. Oktober 2024 – Wärmepumpen-Ausnahme in der Heizkostenverordnung gestrichen
§ 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenV nahm Gebäude aus, die überwiegend mit einer Wärmepumpe beheizt werden. Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes vom 16. Oktober 2023 ist diese Ausnahme entfallen.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Auch Wärmepumpen brauchen einen Stromzähler für die Anlage und geeichte Wärmemengenzähler je Wohnung. Die interne Anzeige der Anlage genügt nicht.
Zähler, Aufteilung und Fristen im Überblick →
1. Juli 2024 – Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse entfallen
Die Kosten eines Kabelanschlusses dürfen seither nicht mehr über die Betriebskosten umgelegt werden. Der Mieter schließt seinen Vertrag selbst.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Steht in Ihrer Hausgeldabrechnung noch eine Zeile „Kabelgebühren“, gehört sie nicht mehr auf den Mieter – auch wenn die Verwaltung sie weiter ausweist.
Kabelanschluss und Stellplatz in der Abrechnung →
2023 – CO₂-Kostenaufteilung
1. Januar 2023 – CO₂-Kostenaufteilungsgesetz: der Vermieter zahlt mit
Seither werden die CO₂-Kosten für Heizenergie zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Bei Wohngebäuden gilt ein Zehn-Stufen-Modell: Je höher der CO₂-Ausstoß je Quadratmeter und Jahr, desto größer Ihr Anteil – von 0 Prozent bei unter 12 kg bis 95 Prozent ab 52 kg.
Für Ihre Abrechnung heißt das: Der Vermieteranteil wird von den umlagefähigen Heizkosten abgezogen, bevor verteilt wird. Bei Strom – also bei einer Wärmepumpe – entfällt das ganz.
Warum Strom nicht unter das Gesetz fällt →
Was noch kommt
31. Dezember 2026 – Messtechnik muss fernablesbar sein
Bereits verbaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis dahin fernablesbar sein. Neu eingebaute Technik ist es ohnehin. Ist fernablesbare Technik vorhanden, kommt die monatliche Verbrauchsinformation für den Mieter hinzu.
Erstes Quartal 2027 – Wertschöpfungsbonus angekündigt
Geplant ist ein zusätzlicher Bonus von 15 Prozent für Wärmepumpen aus der Europäischen Union. Angekündigt heißt nicht beschlossen – maßgeblich bleibt die Zusage der KfW.
2028 – ETS 2 löst den nationalen CO₂-Preis ab
Ab dann bestimmt nicht mehr der Staat den CO₂-Preis für Heizen und Verkehr, sondern der europäische Emissionshandel – also Angebot und Nachfrage. Für unsanierte Gebäude mit fossiler Heizung ist das der Punkt, an dem die Rechnung spürbar werden kann.
31. Dezember 2031 – Anbindung an das Smart-Meter-Gateway
Die letzte der drei Messtechnik-Fristen. Bis dahin muss die Technik an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein.
Häufige Fragen zu den Änderungen
Steigt der CO2-Preis 2027?
Nein. Der nationale CO₂-Preis bleibt 2027 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Möglich wurde das durch die Verschiebung des europäischen Emissionshandels ETS 2 auf 2028; ohne sie wären nach der Übergangsregelung im BEHG 75 bis 85 Euro zulässig gewesen.
Welche Änderung trifft mich als Vermieter einer Eigentumswohnung am ehesten?
Zwei: Die Grundsteuer hat sich seit 2025 der Höhe nach verschoben, und bei einer Wärmepumpe im Haus gilt seit Oktober 2024 die Heizkostenverordnung. Beides ändert Beträge, die Sie ungeprüft aus dem Vorjahr übernehmen würden.
Muss ich alte Abrechnungen wegen einer Gesetzesänderung korrigieren?
Nein. Maßgeblich ist die Rechtslage im jeweiligen Abrechnungszeitraum. Eine Abrechnung für 2023 wird nach den Regeln von 2023 beurteilt, nicht nach denen von heute.
Wie aktuell ist diese Übersicht?
Der Stand ist unten am Beitrag vermerkt. Die Chronik wird fortgeschrieben, wenn sich etwas ändert – nicht nach einem Redaktionsplan. Ein Eintrag von 2024 bleibt richtig, solange die Regel gilt.
Nebenkostenabrechnung mit den passenden Anlagen erstellen: Hausgeldabrechnung hochladen, Positionen prüfen, fertige Abrechnung ausdrucken.
Rechnen und Vorschau kosten nichts.