Darf ich die Vorauszahlung erhöhen?
Ja, nach jeder Abrechnung – aber nur um genau ein Zwölftel der abgerechneten Kosten. Ein Sicherheitszuschlag obendrauf ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig.
Die Rechtsgrundlage: § 560 Abs. 4 BGB
Nach einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung dürfen Sie die monatliche Vorauszahlung Ihres Mieters durch Erklärung in Textform anpassen. Voraussetzung ist eine wirksame Abrechnung – eine, die formell unwirksam ist, weil beispielsweise nur eine Sammelsumme genannt wird, trägt keine Anpassung.
Textform bedeutet: E-Mail oder Brief genügen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich (§ 126b BGB). Die Erklärung muss aber erkennen lassen, auf welcher Abrechnung sie beruht und wie sich der neue Betrag berechnet.
Wie hoch die neue Vorauszahlung sein darf
Angemessen ist ein Zwölftel der abgerechneten Jahreskosten. Ergab die Abrechnung Gesamtkosten von 1.800 Euro, beträgt die neue monatliche Vorauszahlung 150 Euro – nicht mehr.
Ein pauschaler Sicherheitszuschlag obendrauf, um künftige Kostensteigerungen vorwegzunehmen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig (BGH VIII ZR 195/07). Die Anpassung darf nur die tatsächlich abgerechneten Kosten widerspiegeln, keine Prognose. Wollen Sie auf absehbare Kostensteigerungen reagieren, müssen Sie bis zur nächsten Abrechnung warten, in der sich die höheren Kosten dann tatsächlich niederschlagen.
Ein zweites Beispiel zur Einordnung: Ergibt die Abrechnung Gesamtkosten von 2.400 Euro, beträgt das zulässige Zwölftel 200 Euro monatlich – unabhängig davon, wie hoch die bisherige Vorauszahlung war.
Lag sie bislang bei 220 Euro, müssen Sie sie sogar senken; lag sie bei 150 Euro, dürfen Sie sie auf 200 Euro anheben. Maßstab ist immer die zuletzt abgerechnete Kostenhöhe, nicht der bisherige Zahlbetrag.
Das Zwölftel wird automatisch berechnet.
Aus den abgerechneten Kosten wird die zulässige neue Vorauszahlung berechnet – ohne Sicherheitszuschlag. Das Anschreiben nennt sie und zeigt in einer Tabelle, was Ihr Mieter ab wann überweist; Anlage 1 führt die Festsetzung mit bisherigem Betrag, Differenz und neuem Betrag auf. Rechnen und Vorschau kosten nichts.
Form und Zeitpunkt der Erklärung
Wirksam wird die neue Vorauszahlung sinnvollerweise ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung beim Mieter – das gibt ihm Zeit, seinen Dauerauftrag anzupassen, und vermeidet Streit über verpasste erste Zahlungen. Eine gesetzlich fest vorgeschriebene Frist gibt es dazu nicht; sie folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben und der praktischen Notwendigkeit einer angemessenen Vorlaufzeit.
Sie können die Anpassung zusammen mit dem Abrechnungsschreiben versenden oder als separates Schreiben nachreichen – beides ist zulässig, solange die Abrechnung, auf der sie beruht, bereits zugegangen ist.
Was, wenn der Mieter einfach weiterzahlt wie bisher?
In der Praxis passiert das häufig: Der Mieter ändert seinen Dauerauftrag nicht rechtzeitig, und die alte, niedrigere Vorauszahlung geht weiter ein. Rechtlich ist die Anpassung trotzdem wirksam geworden – der Mieter schuldet die Differenz zwischen alter und neuer Vorauszahlung für jeden betroffenen Monat nach.
Ein freundlicher Hinweis, spätestens aber eine schriftliche Erinnerung, klärt das meist schneller als ein Rechtsstreit über wenige Euro Differenz im Monat. Summiert sich die Differenz über mehrere Monate, lohnt sich eine kurze schriftliche Zusammenstellung der offenen Beträge – das erleichtert dem Mieter die Nachzahlung in einer Summe und Ihnen die eigene Buchführung.
Umgekehrt: die Senkung durch den Mieter
Dieselbe Vorschrift wirkt auch in die andere Richtung: Ergibt sich aus der Abrechnung ein deutliches Guthaben, kann Ihr Mieter seinerseits eine Senkung der laufenden Vorauszahlung verlangen. Auch hier ist der Maßstab dasselbe Zwölftel der zuletzt abgerechneten Kosten. Verweigern Sie eine berechtigte Senkung, kann der Mieter die Differenz von den laufenden Zahlungen einbehalten.
Häufige Fragen zur Vorauszahlung
Darf ich die Vorauszahlung auch ohne vorherige Abrechnung anpassen?
Nein, § 560 Abs. 4 BGB setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Ohne sie fehlt die rechnerische Grundlage für die Anpassung, und eine einseitige Erhöhung wäre unwirksam.
Kann ich im Mietvertrag von vornherein eine höhere Vorauszahlung vereinbaren?
Ja, die ursprüngliche Höhe der Vorauszahlung ist frei verhandelbar. § 560 Abs. 4 BGB betrifft nur die spätere Anpassung nach einer Abrechnung, nicht die erste Festlegung im Mietvertrag.
Was, wenn der Mieter der Erhöhung widerspricht?
Eine wirksame Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB bedarf keiner Zustimmung des Mieters – sie wirkt durch einseitige Erklärung. Ein Widerspruch ändert daran nichts, solange die Berechnung korrekt ist und die zugrunde liegende Abrechnung formell wirksam war.
Darf ich die Vorauszahlung mehrmals im Jahr anpassen?
Eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB setzt jeweils eine neue Abrechnung voraus. Da regulär einmal jährlich abgerechnet wird, ergibt sich daraus faktisch auch nur eine Anpassung pro Jahr.
Nebenkostenabrechnung und Vorauszahlung berechnen: Hausgeldabrechnung hochladen, Positionen prüfen, fertige Abrechnung ausdrucken.
Rechnen und Vorschau kosten nichts.