Ihre Hausgeldabrechnung, in Zahlen die Sie brauchen.

Eine Hausgeldabrechnung ist für die Gemeinschaft geschrieben, nicht für Sie. Laden Sie sie hoch, und Sie sehen, welcher Teil an Ihnen hängen bleibt, wie es um die Erhaltungsrücklage steht und ob die anderen Eigentümer zahlen. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Was in einer Hausgeldabrechnung steht – und was Sie davon wissen müssen

Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung bekommt einmal im Jahr eine Abrechnung der Hausverwaltung. Sie beruht auf § 28 Abs. 2 WEG und besteht aus drei Teilen, die häufig durcheinandergehen: der Gesamt- und Einzelabrechnung, der Entwicklung der Erhaltungsrücklage und dem Vermögensbericht. Die meisten Eigentümer lesen nur die letzte Zeile der ersten Seite – die Abrechnungsspitze – und legen das Papier weg. Damit entgeht ihnen der größere Teil der Information.

Die Abrechnungsspitze ist nicht Ihr Ergebnis

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen dem, was Sie an Hausgeld vorausgezahlt haben, und dem, was tatsächlich angefallen ist. Nur über sie beschließt die Eigentümergemeinschaft. Sie sagt aber nichts darüber aus, ob das Jahr für Sie teuer war: Ein hoher Nachschuss kann aus einer einmaligen Reparatur stammen, ein Guthaben aus einer zu hoch angesetzten Vorauszahlung. Aussagekräftig ist die Aufteilung dahinter.

Umlagefähig, nicht umlagefähig, Rücklage – drei Töpfe mit drei Bedeutungen

Ihr Hausgeld zerfällt in drei Blöcke, die wirtschaftlich nichts miteinander zu tun haben:

• Umlagefähige Kosten – Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherungen. Diesen Anteil geben Sie über die Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter weiter, sofern der Mietvertrag es vorsieht.
• Nicht umlagefähige Kosten – Verwaltervergütung, Reparaturen, Kontoführung, Rechtsverfolgung. Dieser Teil bleibt endgültig bei Ihnen. Er ist bei der Vermietung als Werbungskosten absetzbar, mindert aber Ihre Rendite.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage – keine Kosten, sondern Vermögensbildung der Gemeinschaft. Sie fühlt sich beim Abbuchen wie eine Ausgabe an, ist aber keine. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie sie nicht.

Wer diese drei Töpfe zusammenwirft, schätzt seine Rendite falsch ein – und rechnet im Zweifel Beträge auf den Mieter um, die dort nicht hingehören.

Soll und Ist: warum die Rücklage kleiner ist, als sie aussieht

Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage wird fast immer als Soll-Bestand dargestellt. Der unterstellt, dass alle Eigentümer ihre Zuführung gezahlt haben. Bleibt jemand im Rückstand, klafft zwischen Soll-Endbestand und tatsächlich verfügbarer Summe eine Lücke. Sie ist im Vermögensbericht ablesbar, wird aber selten hervorgehoben. Bei anstehenden Sanierungen ist genau diese Differenz die Zahl, auf die es ankommt.

Offene Forderungen gegen Eigentümer sind Ihr Risiko

Im Vermögensbericht steht eine Position, die viele übersehen: Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer. Zahlt ein Miteigentümer dauerhaft nicht, fehlt dieses Geld der Gemeinschaft. Bei größeren Ausfällen endet das in einer Sonderumlage, die alle übrigen Eigentümer anteilig tragen – auch Sie, obwohl Sie pünktlich gezahlt haben. Ein hoher Gesamtsaldo gehört auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.

Der Wirtschaftsplan zeigt, was auf Sie zukommt

Während die Abrechnung rückwärts schaut, nennt der Wirtschaftsplan die geplanten Kosten des kommenden Jahres und das daraus abgeleitete Hausgeld. Liegt er neben der Abrechnung, lässt sich beides gegenüberstellen: Wie stark steigt das Hausgeld, und welcher Teil der Erhöhung ist überhaupt umlagefähig? Diese Gegenüberstellung ist der wichtigste Grund, beide Dokumente gemeinsam einzulesen.

Einladung, Abrechnung, Wirtschaftsplan: meist ein einziges PDF

Die wenigsten Verwaltungen verschicken die Jahresabrechnung allein. Üblich ist eine Sendung, die spätestens drei Wochen vor der Versammlung im Briefkasten liegt (§ 24 Abs. 4 WEG) und alles auf einmal enthält: Einladung, Vollmachtsformular, Tagesordnung, Jahresabrechnung, Eigentümerkonto, Bescheinigung nach § 35a EStG, Wirtschaftsplan und nicht selten einen kompletten Verwaltervertrag. Vierzig Seiten sind keine Seltenheit, und die Zahl, die Sie suchen, steht auf Seite 13.

Diese Auswertung ordnet die Seiten deshalb einzeln zu und liest jeden Teil für sich. Das ist mehr als Bequemlichkeit: Abrechnung und Wirtschaftsplan haben in derselben Verwaltersoftware fast identisch aufgebaute Tabellen mit denselben Kontonummern und Verteilerschlüsseln – nur einmal mit Ist-, einmal mit Planzahlen. Wer beide zusammen liest, verwechselt sie.

Warum die Versammlung über Ihre Abrechnung entscheidet

Ein Punkt wird regelmäßig missverstanden: Die Abrechnung, die Sie im Briefkasten haben, ist noch keine Forderung. Seit der WEG-Reform 2020 beschließt die Versammlung nicht mehr die Abrechnung als solche, sondern nach § 28 Abs. 2 WEG nur noch die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse – also genau die Abrechnungsspitze. Bis dieser Beschluss gefasst ist, wird weder Ihre Nachzahlung fällig, noch wird Ihr Guthaben ausgezahlt. Wer das weiß, liest die Tagesordnung anders.

Genauso beim Wirtschaftsplan: Er gilt erst mit Beschluss, oft rückwirkend zum 1. Januar – die Differenz zu den bereits gezahlten Vorschüssen wird dann nachgefordert oder verrechnet. Und bei baulichen Maßnahmen entscheidet nicht nur das Ob, sondern ein zweiter Beschluss darüber, wer zahlt: nach Miteigentumsanteilen, nach einem abweichenden Schlüssel, aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Bei einem Angebot von 4.900 € und 47/1.000 Miteigentumsanteilen sind das rund 230 € für Ihre Einheit – eine Zahl, die in keiner Einladung steht.

Liegt eine Einladung in der hochgeladenen Datei, fasst die Auswertung deshalb zusammen, wann und wo die Versammlung stattfindet, über welche Punkte abgestimmt wird und was die einzelnen Beschlussvorschläge für Ihre Einheit bedeuten – verknüpft mit den Zahlen aus Ihrer Abrechnung. Und kein Posten wird umlagefähig, nur weil er beschlossen wurde: Was Sie an Ihren Mieter weitergeben dürfen, entscheidet die Betriebskostenverordnung, nicht die Eigentümerversammlung.

Häufige Fragen

Kostet die Auswertung etwas?

Nein. Sie ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Kostenpflichtig ist nur die Erstellung der fertigen Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter.

Werden meine Dokumente hochgeladen?

Nur wenn Sie zustimmen. Die Datei wird zuerst vollständig in Ihrem Browser gelesen, das Ergebnis steht sofort oben. Erkennt die Auswertung dabei eine Hausgeldabrechnung, bieten wir Ihnen zusätzlich eine Prüfung durch ein Sprachmodell an. Erst Ihr Klick darauf überträgt höchstens acht Seiten aus dem Abrechnungsteil als Bild an unseren Server – Einladung und Vollmacht bleiben auf Ihrem Rechner. Lokal gelesene Werte haben dabei immer Vorrang vor dem Server-Ergebnis. Was dabei passiert

Ist das eine rechnerische Prüfung der Abrechnung?

Nein. Sie können Ihre Abrechnung damit nachvollziehen, die Posten einordnen und Lücken sehen, die sonst niemand ausweist – etwa zwischen Soll- und Ist-Bestand der Rücklage. Ob die Verwaltung richtig gerechnet oder korrekt verteilt hat, prüft die Auswertung nicht, und sie begründet keine Einwendung gegen die Abrechnung.

Welche Dokumente kann ich einlesen?

Die Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung und, optional, den Wirtschaftsplan – beides als PDF. Auch die vollständige Sendung zur Eigentümerversammlung, in der Einladung, Tagesordnung, Abrechnung, Wirtschaftsplan und Verwaltervertrag in einer Datei stecken: die Auswertung ordnet die Seiten einzeln zu und liest jeden Teil für sich. Andere Unterlagen wie die Heizkostenabrechnung des Messdienstes werden nicht benötigt.

Was macht die Auswertung mit der Einladung?

Liegt eine Einladung mit Tagesordnung im Paket, fasst die Auswertung zusammen, wann und wo die Versammlung stattfindet, über welche Punkte abgestimmt wird und welche davon Geld kosten – verknüpft mit den Zahlen aus Ihrer Abrechnung, etwa Ihrer Abrechnungsspitze und dem künftigen Hausgeld. Das gibt die Tagesordnung wieder; es ist keine Empfehlung, wie Sie abstimmen sollen.

Wann wird die Nachzahlung aus der Hausgeldabrechnung fällig?

Nicht mit dem Zugang der Abrechnung. Fällig wird sie erst, wenn die Eigentümerversammlung nach § 28 Abs. 2 WEG den Nachschuss beschlossen hat – dasselbe gilt umgekehrt für die Auszahlung eines Guthabens. Viele Verwaltungen ziehen den Betrag zwei Wochen nach der Beschlussfassung per Lastschrift ein.

Was mache ich mit dem Ergebnis?

Den umlagefähigen Anteil geben Sie über die Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter weiter. Den nicht umlagefähigen Teil setzen Sie in der Anlage V als Werbungskosten an. Auffällige Salden oder eine schwache Rücklage sind Punkte für die Eigentümerversammlung.