Ein Zwölftel. Und kein Sicherheitszuschlag.

Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, war die Vorauszahlung zu niedrig. Anpassen dürfen Sie sie – aber nur in einer bestimmten Höhe und nur unter einer Voraussetzung.

Die Höhe

Angemessen ist in der Regel ein Zwölftel der abgerechneten Kosten. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag obendrauf ist unzulässig; der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich entschieden (VIII ZR 294/10). Konkret absehbare Steigerungen einzelner Kosten dürfen Sie dagegen begründet einrechnen. Was darüber hinausgeht, ist insoweit unwirksam.

Die Voraussetzung

Die Anpassung setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Fehlt eine der Pflichtangaben, ist nicht nur die Abrechnung unwirksam, sondern auch die darauf gestützte Erhöhung.

Form und Zeitpunkt

Die Erklärung erfolgt in Textform nach § 560 Abs. 4 BGB – ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Wirksam wird sie sinnvollerweise ab dem übernächsten Monat nach Zugang.

Die drei Monate, die viele im Kopf haben, gehören zur Mieterhöhung nach § 558 BGB und sind hier nicht einschlägig. Eine fertige Vorlage zum Ausfüllen finden Sie hier: Anpassung der Vorauszahlung.

Auch in die andere Richtung

Ergibt sich ein deutliches Guthaben, kann Ihr Mieter die Senkung der Vorauszahlung verlangen. Verpflichtet sind Sie zur Senkung von sich aus nicht – aber wer sie anbietet, erspart sich die Diskussion und das jährliche Zurückzahlen.

Pauschale statt Vorauszahlung

Nicht jeder Mietvertrag sieht Vorauszahlungen vor. Steht dort eine Betriebskostenpauschale, zahlt Ihr Mieter jeden Monat einen festen Betrag, und damit sind die Betriebskosten erledigt (§ 556 Abs. 2 BGB).

Was das für Sie bedeutet:

• Keine Abrechnung: Bei einer Pauschale rechnen Sie nicht ab. Es gibt weder eine Nachzahlung noch ein Guthaben. Sind die Kosten höher als die Pauschale, tragen Sie die Differenz.
• Erhöhen nur mit Klausel: Steigen die Betriebskosten, dürfen Sie die Pauschale nur erhöhen, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich erlaubt (§ 560 Abs. 1 BGB). Dann erklären Sie die Erhöhung in Textform und begründen sie. Sie gilt ab dem übernächsten Monat.
• Senken ist Pflicht: Sinken die Betriebskosten, müssen Sie die Pauschale entsprechend senken (§ 560 Abs. 3 BGB).
• Rückwirkend nur kurz: Werden Kosten rückwirkend erhöht, etwa die Grundsteuer, wirkt Ihre Erhöhung höchstens bis zum Beginn des vorangegangenen Kalenderjahres zurück. Dafür müssen Sie die Erhöhung innerhalb von drei Monaten erklären, nachdem Sie davon erfahren haben.

Beispiel Köln: Der Hebesatz der Grundsteuer steigt 2026 von 475 auf 550 Prozent. Bei einer Pauschale ohne Erhöhungsklausel bleibt dieser Anstieg bei Ihnen. Mit Klausel können Sie ihn weitergeben, aber nur für die Zukunft und nur mit Begründung.

Inklusivmiete: Ist im Mietvertrag gar nichts zu den Betriebskosten vereinbart, sind sie in der Miete enthalten. Dann gibt es weder Abrechnung noch Pauschale.

Für hausgeldpilot heißt das: Bei einer Pauschale brauchen Sie keine Nebenkostenabrechnung. Den Überblick, welche Kosten bei Ihnen bleiben, kann Ihnen die Hausgeldabrechnung verstehen trotzdem geben.