Nicht umlagefähig: welche Posten beim Eigentümer bleiben

Ihre Verwaltung stuft die Kosten für die Eigentümergemeinschaft ein, nicht für Ihr Mietverhältnis. Diese Posten stehen fast immer in derselben Tabelle wie die umlagefähigen – und gehören trotzdem nie in die Abrechnung Ihres Mieters.

Die Posten, die immer beim Eigentümer bleiben

• Zuführung zur Erhaltungsrücklage
• Verwaltervergütung und Sonderhonorare
• Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen
• Kontoführungs- und Bankgebühren
• Rechtsanwalts-, Notar- und Gerichtskosten
• Mietausfallwagnis

Umlagefähig sind nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung genannten siebzehn Arten. Position siebzehn, die „sonstigen Betriebskosten“, ist die einzige offene – und sie greift nur, wenn die konkrete Kostenart im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist.

Die Abrechnungsspitze gehört nicht dazu

Das ist der häufigste Denkfehler. Der Nachschuss, den Sie als Eigentümer an die Gemeinschaft zahlen, ist die Differenz zwischen den beschlossenen Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten. Er betrifft ausschließlich das Verhältnis zwischen Ihnen und der Gemeinschaft. Umzulegen sind die tatsächlichen umlagefähigen Kosten Ihrer Einheit, nicht die Spitze.

Zwei Fälle, die vom Mietvertrag abhängen

Kabel- und Breitbandgebühren. Das Nebenkostenprivileg ist zum 1. Juli 2024 entfallen. Für Zeiträume danach lassen sich Sammelverträge nur noch unter engen Voraussetzungen weitergeben. Ältere Verwalterabrechnungen führen den Posten trotzdem unverändert als umlagefähig.

Stellplatz und Tiefgarage. Nur umlagefähig, wenn der Stellplatz im selben Mietvertrag mitvermietet ist. Bei getrennter Vermietung gehören diese Kosten in eine eigene Abrechnung.

Ein Sonderfall, der jedes Jahr aufs Neue für Streit sorgt, ist die Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Sie steht in derselben Tabelle, sieht aus wie eine gewöhnliche Kostenposition – und gehört aus denselben Gründen nicht in die Nebenkostenabrechnung wie die Erhaltungsrücklage.

Welche dieser Posten in Ihrer Abrechnung stecken und wie hoch sie sind, sehen Sie am schnellsten, wenn Sie die Hausgeldabrechnung prüfen lassen: die Auswertung trennt umlegbaren Anteil, eigenen Anteil und Rücklagenzuführung und weist jeden Betrag einzeln aus.