Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung der Eigentumswohnung
Kurz: Die Grundsteuer Ihrer Eigentumswohnung steht nicht in der Hausgeldabrechnung, sondern im Bescheid Ihrer Stadt. Sie dürfen sie auf Ihren Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht – und zwar direkt, ohne Umrechnung nach Fläche. Wer sie vergisst, zahlt sie selbst.
Warum die Grundsteuer so oft fehlt
Die Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung enthält alles, was die Eigentümergemeinschaft gemeinsam bezahlt: Heizung, Wasser, Reinigung, Versicherung. Die Grundsteuer gehört nicht dazu. Bei Wohnungseigentum ist jede Wohnung steuerlich ein eigenes Grundstück, und die Stadt schickt den Bescheid an Sie als Eigentümer persönlich.
Wer seine Nebenkostenabrechnung nur aus der Hausgeldabrechnung baut, übersieht sie deshalb leicht. Je nach Stadt und Wohnung geht es um einige hundert Euro im Jahr, die dann bei Ihnen bleiben.
Darf ich die Grundsteuer umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Voraussetzung ist wie bei allen Betriebskosten, dass Ihr Mietvertrag die Umlage vorsieht. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt in der Regel.
Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Pauschale oder eine Inklusivmiete vereinbart, rechnen Sie nicht ab. Dann gilt, was im Ratgeber Pauschale statt Vorauszahlung steht.
Kein Umlageschlüssel nötig
Bei einer Eigentumswohnung erhebt die Stadt die Grundsteuer genau für diese eine Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Sie diesen Betrag dann einfach an den Mieter weitergeben. Eine Umrechnung nach Wohnfläche ist nicht nötig (BGH, Urteil vom 17.04.2013, VIII ZR 252/12).
In der Abrechnung steht also zum Beispiel:
| Kostenart | Betrag | Verteilung | Ihr Anteil |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer 2025 | 206,15 € | direkt laut Bescheid der Stadt | 206,15 € |
So lesen Sie den Bescheid
Die Grundsteuer entsteht in zwei Schritten:
- Das Finanzamt setzt einen Messbetrag fest: Grundsteuerwert × Steuermesszahl. Für Wohnungseigentum beträgt die Messzahl im Bundesmodell 0,31 Promille.
- Die Stadt multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis ist die Grundsteuer im Jahr.
Für Ihre Abrechnung brauchen Sie nur den Jahresbetrag für das Abrechnungsjahr. Er steht auf dem Bescheid der Stadt. Die Stadt zieht ihn in vier Raten ein, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Achtung, doppelt abgerechnet: Manche Städte verschicken einen gemeinsamen Bescheid über mehrere Abgaben. In Köln heißt er „Bescheid über Grundbesitzabgaben“ und kann neben der Grundsteuer auch Abfall-, Straßenreinigungs- oder Abwassergebühren enthalten. Prüfen Sie, ob diese Gebühren nicht schon in Ihrer Hausgeldabrechnung stehen. Sonst rechnen Sie sie zweimal ab.
Was sich mit der Reform 2025 geändert hat
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Die meisten Eigentümer haben dafür neue Bescheide bekommen, und die Beträge sind oft deutlich anders als vorher – nach oben oder nach unten.
- Neue Beträge, gleiche Regeln: Die Grundsteuer bleibt umlagefähig. Für die Abrechnung 2025 nehmen Sie den Betrag aus dem Bescheid für 2025, nicht den alten aus 2024.
- Länder mit eigenem Modell: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen nach eigenen Modellen. Berlin, Bremen, das Saarland, Sachsen und ab 2027 Thüringen nutzen das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen. Für Ihre Abrechnung ändert das nichts: Maßgeblich ist der Betrag im Bescheid.
- Nordrhein-Westfalen: Gemeinden dürfen seit 2025 für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festlegen. Eine Eigentumswohnung zählt zu den Wohngrundstücken.
Beispiel Köln
Köln hat sich gegen getrennte Hebesätze entschieden. Der Hebesatz für die Grundsteuer B gilt einheitlich für das ganze Stadtgebiet:
| Jahr | Hebesatz Grundsteuer B |
|---|---|
| 2024 | 515 % |
| 2025 | 475 % |
| 2026 | 550 % |
Ein Rechenbeispiel mit erfundenen Werten: Grundsteuerwert 140.000 €, Messzahl 0,31 Promille, also Messbetrag 43,40 €.
- Grundsteuer 2025: 43,40 € × 475 % = 206,15 €
- Grundsteuer 2026: 43,40 € × 550 % = 238,70 €
Bei gleichem Messbetrag steigt die Grundsteuer von 2025 auf 2026 also um 32,55 € oder knapp 16 %. Das betrifft erst die Abrechnung für 2026, die Sie bis Ende 2027 erstellen. Wenn Sie die Vorauszahlung Ihres Mieters anpassen, denken Sie an diese Steigerung. Mehr dazu im Ratgeber Vorauszahlung anpassen.
Bescheid kommt spät oder wird geändert
- Bescheid fehlt noch: Die Frist für Ihre Abrechnung läuft trotzdem. Rechnen Sie fristgerecht ab und behalten Sie sich die Nachberechnung der Grundsteuer ausdrücklich vor. Der BGH erlaubt einen solchen Vorbehalt, wenn Sie ohne eigenes Verschulden noch nicht abrechnen können (Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).
- Grundsteuer wird rückwirkend erhöht: Sie dürfen nachberechnen. Tun Sie das zügig, sobald der neue Bescheid da ist.
- Sie haben Einspruch eingelegt: In Köln ändert die Stadt den Bescheid erst, wenn das Finanzamt einen neuen Messbescheid erlassen hat. Bis dahin gilt der bisherige Betrag.
Stellplatz oder Garage
Haben Sie für einen Stellplatz oder eine Garage einen eigenen Bescheid, legen Sie diese Grundsteuer nur um, wenn der Stellplatz mitvermietet ist und der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Sonst bleibt sie bei Ihnen.
So hilft hausgeldpilot
Sie laden den Grundsteuerbescheid zusammen mit der Hausgeldabrechnung hoch. hausgeldpilot liest den Jahresbetrag aus, setzt ihn direkt in die Abrechnung und meldet sich, wenn der Bescheid fehlt.
Häufige Fragen
Steht die Grundsteuer in der Hausgeldabrechnung?
In aller Regel nicht. Den Bescheid schickt die Stadt an Sie als Eigentümer.
Muss ich die Grundsteuer nach Wohnfläche verteilen?
Nein. Wird sie nur für Ihre Wohnung erhoben, geben Sie den Betrag direkt weiter.
Welcher Bescheid gilt für die Abrechnung 2025?
Der Bescheid für das Jahr 2025. Ältere Bescheide nach altem Recht gelten nicht mehr.
Darf ich die höhere Grundsteuer nach der Reform umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.