Frist verpasst. Ist jetzt alles verloren?
Nur die Hälfte. Ihre Nachforderung ist weg, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben – ein Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen. Und ein fehlender WEG-Beschluss entschuldigt gar nichts.
Zwei Seiten derselben Frist
Die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB schützt den Mieter, nicht Sie. Das erklärt, warum sie nur in eine Richtung wirkt: Haben Sie die Frist verspätet, ist Ihre Nachforderung ausgeschlossen – vorausgesetzt, Sie haben die Verspätung zu vertreten.
Ein Guthaben des Mieters dagegen müssen Sie auch nach Fristablauf auszahlen. Die Frist ist keine Amnestie für beide Seiten, sondern ein einseitiges Druckmittel gegen den Vermieter.
Wer aus Zeitmangel gar nicht abrechnet, verliert also nur auf der einen Seite: die mögliche Nachforderung. Ergibt die Abrechnung dagegen ein Guthaben zugunsten des Mieters, bleibt dieser Anspruch bestehen, unabhängig davon, wie spät Sie abrechnen.
Was „zu vertreten“ bedeutet
Der Ausschluss der Nachforderung gilt nur, wenn Sie die Fristversäumnis zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) – also wenn Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorliegt. In der Praxis wird das Vertretenmüssen fast immer bejaht, weil die Rechtsprechung hohe Anforderungen an einen Entschuldigungsgrund stellt. Eine verspätet gelieferte Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung reicht dafür ausdrücklich nicht – dazu gleich mehr.
Ein echter Entschuldigungsgrund wäre etwa eine schwere, plötzliche Erkrankung, die Sie handlungsunfähig gemacht hat, oder ein Verhalten des Mieters selbst, das die Abrechnung verzögert hat – etwa fehlende Mitwirkung bei erforderlichen Angaben. Organisatorische Schwierigkeiten oder Zeitmangel zählen nicht dazu.
Auch knapp vor der Frist noch in wenigen Minuten fertig.
Laden Sie die Hausgeldabrechnung hoch, prüfen Sie die Positionen, drucken Sie die Abrechnung – und schicken Sie sie rechtzeitig ab. Der Fristzähler oben auf dieser Seite zeigt Ihnen, wie viele Tage noch bleiben. Rechnen und Vorschau kosten nichts.
Der Mythos vom fehlenden WEG-Beschluss
Ein verbreiteter Irrtum: Manche Vermieter glauben, ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung dürften sie gegenüber dem Mieter gar nicht erst abrechnen – und rechtfertigen damit eine Verspätung. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich zurückgewiesen: Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist keine Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter (BGH VIII ZR 249/15, VIII ZR 50/16).
Das ergibt auch praktisch Sinn: Die WEG-Abrechnung regelt Ihr Verhältnis zur Gemeinschaft, die Betriebskostenabrechnung Ihr Verhältnis zum Mieter – zwei getrennte Rechtsverhältnisse, die zufällig dieselben Zahlen verwenden.
Seit dem WEMoG 2020 wird ohnehin nur noch die sogenannte Abrechnungsspitze beschlossen – also der Nachschuss oder das Guthaben im Verhältnis zur Gemeinschaft –, nicht mehr das gesamte Zahlenwerk der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG). Selbst wenn also die Versammlung noch gar nicht getagt hat, liegen Ihnen die Kostenzahlen aus der Jahresabrechnung der Verwaltung in aller Regel schon vor.
Warum Sie trotzdem abrechnen sollten
Kommt die Hausgeldabrechnung der Verwaltung regelmäßig knapp vor Fristende, mutet Ihnen die Rechtsprechung zu, notfalls anhand eigener Unterlagen abzurechnen – etwa anhand des letztjährigen Wirtschaftsplans oder eigener Aufzeichnungen – und die Abrechnung später inhaltlich zu korrigieren, sobald die endgültigen Zahlen vorliegen. Eine inhaltliche Korrektur bleibt auch nach Fristablauf möglich, solange die ursprüngliche Abrechnung formell wirksam war und fristgerecht zuging.
Selbst wenn Sie sicher sind, die Frist bereits verpasst zu haben: Rechnen Sie trotzdem ab. Ein Guthaben bleibt geschuldet, und eine späte Abrechnung ist immer noch besser als gar keine – schon um Klarheit für beide Seiten zu schaffen und weitere Streitpunkte zu vermeiden.
Häufige Fragen zur verpassten Frist
Verjährt die Nachforderung, oder ist sie sofort weg?
Sie ist sofort ausgeschlossen, nicht erst nach Ablauf einer Verjährungsfrist. Der Ausschluss tritt mit dem Ende der Zwölfmonatsfrist automatisch ein, sofern die Verspätung zu vertreten ist.
Kann ich mich mit dem Mieter auf eine längere Frist einigen?
Eine vertragliche Verlängerung zulasten des Mieters ist nicht möglich – die Frist ist zwingendes Mieterschutzrecht. Eine einvernehmliche Verkürzung zugunsten des Mieters wäre dagegen denkbar, praktisch aber unüblich.
Was, wenn der Mieter zwischenzeitlich ausgezogen ist?
Die Frist knüpft an das Ende des Abrechnungszeitraums an, nicht an das Ende des Mietverhältnisses. Ein ausgezogener Mieter ändert nichts an Ihrer Pflicht, fristgerecht abzurechnen und ein etwaiges Guthaben auszuzahlen.
Muss ich beweisen, dass ich die Frist nicht zu vertreten habe?
Ja, die Beweislast für einen Entschuldigungsgrund liegt bei Ihnen als Vermieter. Da die Anforderungen an einen solchen Grund hoch sind, gelingt dieser Nachweis in der Praxis nur selten.
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