Förderung für die neue Heizung – was der Mieter davon merkt

Für den Heizungstausch gibt es Zuschüsse bis 80 Prozent. Wer sie annimmt, muss sie von der Modernisierungsumlage abziehen – und die Umlage gehört in die Miete, nicht in die Nebenkostenabrechnung.

Was es derzeit gibt

Der Heizungstausch wird über die KfW gefördert (Zuschuss 458). Seit dem 21. Juli 2026 gelten geänderte Sätze:

• Grundförderung 30 Prozent auf förderfähige Kosten von höchstens 28.000 Euro – also bis zu 8.400 Euro.
• Mit den verbleibenden Boni, vor allem dem Klimageschwindigkeitsbonus und dem Einkommensbonus, sind insgesamt bis zu 80 Prozent erreichbar, höchstens 22.400 Euro.
• Weggefallen sind zum 21. Juli 2026 der Effizienzbonus und der Emissionsminderungszuschlag.
• Angekündigt ist ein Wertschöpfungsbonus von 15 Prozent ab dem ersten Quartal 2027 für Wärmepumpen aus der Europäischen Union.

Prüfen Sie den Stand vor der Antragstellung. Die Förderung wird bis 2030 schrittweise abgeschmolzen und stärker nach Einkommen gestaffelt. Die Zahlen oben geben den Stand von September 2026 wieder; maßgeblich ist immer die Zusage der KfW.

Mehr Einheiten, mehr Förderung

Die 28.000 Euro gelten für die erste Wohneinheit. Bei einem Mehrfamilienhaus erkennt die KfW für die zweite bis sechste Einheit jeweils weitere 15.000 Euro an förderfähigen Kosten an. Aus einem Haus mit sechs Wohnungen wird damit eine deutlich größere Bemessungsgrundlage als aus einem Einfamilienhaus – ein Punkt, der bei der Frage „lohnt sich der Tausch“ oft untergeht.

Förderung mindert die Umlage – zwingend

Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Fehler passieren. § 559a BGB ordnet an, dass Drittmittel von den umlagefähigen Kosten abzuziehen sind. Das ist keine Empfehlung und steht nicht zur Wahl.

Abzuziehen sind unter anderem:

• Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, also der KfW-Zuschuss
• Tilgungszuschüsse aus geförderten Darlehen
• steuerliche Förderung nach § 35c EStG
• der Anteil, der auf erhaltene Instandsetzung entfällt – eine dreissig Jahre alte Heizung war ohnehin am Ende ihrer Lebensdauer, und dieser Teil ist Instandhaltung, keine Modernisierung

Wer die Förderung nicht abzieht, erhöht die Miete zu hoch. Die Erhöhung ist dann in Höhe des Überschusses unwirksam, und der Mieter kann zu viel Gezahltes zurückfordern.

Die Sonderregel für den Heizungstausch

Für den Einbau einer Heizung nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes gilt seit der Novelle ein eigener Paragraf: § 559e BGB. Er weicht in drei Punkten von der allgemeinen Modernisierungsumlage ab:

• 10 statt 8 Prozent. Umgelegt werden dürfen zehn Prozent der bereinigten Kosten je Jahr – allerdings nur, wenn öffentliche Förderung beantragt wurde.
• Kappung bei 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Das ist deutlich schärfer als die allgemeine Grenze von 3 Euro je Quadratmeter bei sonstigen Modernisierungen.
• Bereinigte Kosten. Erst Förderung und Instandhaltungsanteil abziehen, dann die zehn Prozent rechnen – nicht umgekehrt.

Ein Beispiel: 40.000 Euro Gesamtkosten, 15.000 Euro Förderung, 8.000 Euro Instandhaltungsanteil. Bereinigt bleiben 17.000 Euro. Zehn Prozent davon sind 1.700 Euro im Jahr, also rund 142 Euro im Monat für das ganze Haus. Bei 300 Quadratmetern Wohnfläche sind das 0,47 Euro je Quadratmeter – gerade noch unter der Kappungsgrenze.

Was nicht in die Nebenkostenabrechnung gehört

Die Modernisierungsumlage ist Miete, keine Betriebskosten. Sie erhöht die Grundmiete dauerhaft und wird über ein Erhöhungsschreiben nach § 559b BGB geltend gemacht. In der Nebenkostenabrechnung hat sie nichts zu suchen.

Ebenfalls nicht in die Betriebskostenabrechnung gehören:

• die Anschaffungskosten der Wärmepumpe selbst
• Zinsen und Tilgung eines Darlehens, mit dem sie finanziert wurde
• die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, aus der eine WEG den Tausch bezahlt – und ebenso eine Sonderumlage dafür
• Reparaturen an der Anlage, auch die kleinen

Gerade bei einer Eigentumswohnung ist das die Stelle, an der es schiefgeht: Die Hausgeldabrechnung führt Zuführung, Entnahme und Sonderumlage in derselben Liste wie die laufenden Kosten. Wer die Liste ungeprüft übernimmt, legt Beträge um, die nie auf den Mieter gehören.

Was Sie danach umlegen dürfen

Übrig bleibt der laufende Betrieb – und der ist bei einer Wärmepumpe überschaubar:

• Der Strom der Anlage als Brennstoffkosten nach § 2 Nr. 4a BetrKV, verteilt nach der Heizkostenverordnung.
• Wartung und Prüfung der Anlage, soweit es sich um wiederkehrende Wartungsarbeiten handelt und nicht um Reparaturen.
• Kosten des Messdienstes: Miete der Zähler, Ablesung, Abrechnung.

Die gute Nachricht für Ihren Mieter: Die niedrigeren Betriebskosten kommen bei ihm an, weil sie eins zu eins umgelegt werden. Ihre Investition holen Sie über die Modernisierungsumlage herein, nicht über die Betriebskosten.