BGH-Urteile zur Nebenkostenabrechnung

Kurz: Viele Regeln für Ihre Abrechnung stehen nicht im Gesetz, sondern in Urteilen des Bundesgerichtshofs. Hier sind die wichtigsten für Vermieter einer Eigentumswohnung, jeweils mit dem, was sie für Sie bedeuten.

Frist und Zustellung

VIII ZR 249/15 vom 25.01.2017 – Die späte Hausgeldabrechnung schützt Sie nicht automatisch
Auch als Vermieter einer Eigentumswohnung müssen Sie innerhalb von zwölf Monaten abrechnen. Ein Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung ist dafür keine Voraussetzung. Rechnet die Verwaltung spät ab, sind Sie nur entschuldigt, wenn Sie nachweisen, was Sie selbst für eine rechtzeitige Abrechnung getan haben.
Für Sie: Mahnen Sie die Hausgeldabrechnung schriftlich an und heben Sie die Nachweise auf.

VIII ZR 107/08 vom 21.01.2009 – Es zählt der Zugang, nicht das Absenden
Die Frist ist nur gewahrt, wenn die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter ankommt. Geht der Brief verloren, tragen Sie das Risiko.
Für Sie: Verschicken Sie so, dass Sie den Zugang beweisen können.

VIII ZR 94/05 vom 18.01.2006 – Zu spät gefordert, auch bezahlt ist nicht verloren
Hat der Mieter eine Nachzahlung bezahlt, die Sie erst nach Fristablauf verlangt haben, kann er das Geld zurückfordern.
Für Sie: Eine verspätete Nachforderung ist auch dann nicht sicher, wenn der Mieter zunächst zahlt.

Was in der Abrechnung stehen muss

VIII ZR 244/18 vom 29.01.2020 – Die vier Pflichtangaben
Formell wirksam ist eine Abrechnung mit den Gesamtkosten, dem Verteilerschlüssel, dem Anteil des Mieters und dem Abzug seiner Vorauszahlungen. Ein Flächenschlüssel muss nicht weiter erklärt werden.
Für Sie: Eine Sammelsumme oder die weitergereichte Hausgeldabrechnung reicht nicht. Mehr im Ratgeber Pflichtangaben.

VIII ZR 93/15 vom 20.01.2016 – Keine Rechenschritte offenlegen
Als Gesamtkosten genügt der Betrag, den Sie auf die Abrechnungseinheit verteilen. Wie Sie ihn aus den Rechnungen bereinigt haben, müssen Sie nicht zeigen.
Für Sie: Die Abrechnung darf schlank bleiben.

Welche Kosten auf den Mieter dürfen

VIII ZR 254/17 vom 19.12.2018 – Keine Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten. Auch eine eigene „Verwaltungskostenpauschale“ im Wohnungsmietvertrag ist unwirksam.
Für Sie: Die Verwaltervergütung aus der Hausgeldabrechnung bleibt bei Ihnen. Mehr im Ratgeber Was nicht umlagefähig ist.

VIII ZR 252/12 vom 17.04.2013 – Grundsteuer direkt weitergeben
Erhebt die Stadt die Grundsteuer speziell für Ihre Wohnung, geben Sie den Betrag direkt weiter. Ein Umlageschlüssel ist nicht nötig.
Für Sie: Betrag aus dem Bescheid übernehmen, fertig. Mehr im Ratgeber Grundsteuer.

VIII ZR 264/12 vom 12.12.2012 – Nachberechnung vorbehalten
Können Sie einzelne Posten ohne eigenes Verschulden noch nicht abrechnen, etwa weil der Grundsteuerbescheid rückwirkend geändert wird, dürfen Sie sich die Nachberechnung vorbehalten.
Für Sie: Rechnen Sie fristgerecht ab und schreiben Sie den Vorbehalt ausdrücklich in die Abrechnung.

VIII ZR 257/13 vom 05.11.2014 – Umlageschlüssel nach Ermessen
Der Mietvertrag kann vorsehen, dass Sie den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegen. Dann sind Sie nicht an die Wohnfläche gebunden.
Für Sie: Was im Mietvertrag steht, entscheidet. Ohne Regelung gilt die Wohnfläche.

Nach der Abrechnung

VIII ZR 209/15 vom 11.05.2016 – Einwendungen nur zwölf Monate
Der Mieter muss Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben. Das gilt auch für Kosten, die gar nicht umlagefähig gewesen wären.
Für Sie: Das ist kein Freibrief. Wer bewusst zu viel abrechnet, riskiert Ärger und Vertrauen. Rechnen Sie von Anfang an richtig ab.

VIII ZR 78/05 vom 08.03.2006 – Belegeinsicht
Der Mieter darf die Originalbelege einsehen, grundsätzlich am Ort der Wohnung. Kopien kann er meist nur verlangen, wenn ihm die Einsicht dort nicht zumutbar ist.
Für Sie: Fordern Sie die Belege bei Bedarf bei Ihrer Verwaltung an. Als Eigentümer dürfen Sie dort einsehen.

VIII ZR 294/10 vom 28.09.2011 – Kein Sicherheitszuschlag auf die Vorauszahlung
Neue Vorauszahlungen müssen sich an den voraussichtlichen Kosten orientieren. Ein pauschaler Aufschlag, im Fall 10 Prozent, ist unzulässig. Konkret absehbare Steigerungen dürfen Sie einrechnen.
Für Sie: Eine höhere Grundsteuer, die schon feststeht, darf in die neue Vorauszahlung. Ein Puffer „für alle Fälle“ nicht. Mehr im Ratgeber Vorauszahlung anpassen.

VIII ZR 71/05 vom 18.01.2006 – Teil der Kaution zurückhalten
Erwarten Sie nach dem Auszug eine Nachzahlung, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten.
Für Sie: Nur so viel, wie Sie realistisch erwarten. Mehr im Ratgeber Mieterwechsel.