Mein Mieter ist im Laufe des Jahres eingezogen. Was jetzt?
Die meisten Betriebskosten teilen Sie taggenau. Bei Heiz- und Warmwasserkosten geht das nicht – wer es trotzdem tut, riskiert eine Kürzung um 15 Prozent.
Die meisten Kosten: taggenau teilen
Zieht ein Mieter unterjährig ein oder aus, werden die meisten Betriebskostenarten zeitanteilig nach Tagen aufgeteilt. Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Gartenpflege – all diese Kosten fallen im Jahresverlauf gleichmäßig an, ein Tagesanteil bildet sie also fair ab. Zieht Ihr Mieter etwa am 1. Juli ein, trägt er die Hälfte des Jahres dieser Kostenarten, die andere Hälfte tragen Sie selbst oder der Vormieter.
Die Kosten für Zeiten, in denen die Wohnung leer stand, tragen grundsätzlich Sie als Vermieter – sie lassen sich keinem Mieter zurechnen.
Heizkosten: warum Tage nicht funktionieren
Bei Heiz- und Warmwasserkosten versagt die Tagesrechnung, weil der Verbrauch über das Jahr nicht gleichmäßig verteilt ist. Ein Einzug im April bedeutet kaum Heizbedarf in den ersten Monaten, ein Einzug im Oktober dagegen sofort volle Heizsaison. Ein simpler Tagesanteil würde in beiden Fällen falsche Beträge erzeugen – mal zu wenig, mal zu viel.
Die Heizkostenverordnung schreibt deshalb in § 9b HeizkostenV etwas anderes vor: Bei Nutzerwechsel im laufenden Abrechnungszeitraum muss der Verbrauchsanteil entweder durch eine Zwischenablesung der Zähler ermittelt werden, oder ersatzweise durch eine Aufteilung nach Gradtagszahlen – einer meteorologischen Kennzahl, die die Kälte des jeweiligen Zeitabschnitts abbildet und dadurch den wahrscheinlichen Verbrauch besser annähert als ein reiner Tagesanteil.
Verzichten Sie auf eine dieser beiden Methoden und teilen stattdessen einfach nach Tagen, hat das eine konkrete Konsequenz für Sie: Der betroffene Mieter darf seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Zeitanteilige und Heizkostenpositionen sauber getrennt.
Tragen Sie den Ein- oder Auszugstag Ihres Mieters ein. Zeitabhängige Positionen werden automatisch taggenau berechnet, Heizkosten dagegen als eigene Position markiert, die eine Zwischenablesung oder Gradtagszahlen verlangt – damit die Kürzungsfalle gar nicht erst entsteht. Rechnen und Vorschau kosten nichts.
Die Zwischenablesung organisieren
Praktisch bedeutet das: Sie fordern beim Messdienst – ista, Techem oder einem vergleichbaren Anbieter – eine Zwischenablesung zum Auszugstermin des Vormieters bzw. zum Einzugstermin des neuen Mieters an. Der Messdienst liest die Zählerstände zu diesem Termin ab und stellt daraus zwei Teilabrechnungen für den einen Abrechnungszeitraum zusammen.
Wichtig ist das Timing: Fordern Sie die Zwischenablesung bevor der alte Mieter auszieht an, nicht erst danach. Nachträglich ist eine Zwischenablesung oft nicht mehr möglich oder nur mit Zusatzkosten verbunden, und ohne sie bleibt nur die Aufteilung nach Gradtagszahlen als Ausweg – die im Ergebnis ungenauer ist als eine echte Ablesung.
Ein praktischer Zusatztipp: Manche Messdienste bieten an, bei einem Mieterwechsel die Nutzerabrechnung direkt auf den neuen Mieter laufen zu lassen. Das ersetzt die Zwischenablesung nicht in jedem Fall, vereinfacht aber häufig die spätere Zuordnung.
Leerstand zwischen zwei Mietern
Steht die Wohnung zwischen Auszug des alten und Einzug des neuen Mieters leer, entstehen für diesen Zeitraum weiterhin Betriebskosten – auch Heizkosten, etwa um die Wohnung frostfrei zu halten.
Diese Kosten können Sie keinem der beiden Mieter zurechnen; sie verbleiben bei Ihnen als Vermieter. Bei der Zwischenablesung wird der Leerstandszeitraum entsprechend als eigener Abschnitt geführt, nicht dem einen oder anderen Mieter zugeschlagen.
Häufige Fragen zum Mieterwechsel
Was, wenn der Messdienst keine Zwischenablesung mehr durchführen kann?
Dann bleibt nur die Aufteilung nach Gradtagszahlen. Diese Methode ist gesetzlich als gleichwertige Alternative vorgesehen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV), auch wenn sie den tatsächlichen Verbrauch weniger genau abbildet als eine echte Ablesung.
Gilt die Zwischenablesungspflicht auch bei Warmwasser?
Ja. § 9b HeizkostenV erfasst Heiz- und Warmwasserkosten gleichermaßen, weil beide demselben Schwankungsmuster übers Jahr unterliegen.
Darf ich bei kurzfristigem Mieterwechsel ausnahmsweise nach Tagen teilen?
Rechtlich nein – die 15-Prozent-Kürzung gilt unabhängig davon, wie kurz der Zeitraum war. In der Praxis lohnt sich bei sehr kurzen Überschneidungen trotzdem meist eine Zwischenablesung, weil der Kürzungsbetrag sonst in Relation hoch ausfallen kann.
Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung selbst?
Das hängt vom Vertrag mit dem Messdienst ab. Häufig werden Zwischenablesungen als zusätzliche Dienstleistung berechnet und wie die übrigen Heizkosten der Gemeinschaft zeitanteilig auf die Nutzer im jeweiligen Zeitraum umgelegt.
Nebenkostenabrechnung für einen unterjährigen Mieter erstellen: Hausgeldabrechnung hochladen, Positionen prüfen, fertige Abrechnung ausdrucken.
Rechnen und Vorschau kosten nichts.