Ihre Hausgeldabrechnung, in Zahlen die Sie brauchen.

Eine Hausgeldabrechnung ist für die Gemeinschaft geschrieben, nicht für Sie. Sie sagt Ihnen, was Sie nachzahlen – aber nicht, welcher Teil davon an Ihnen hängen bleibt, wie es um die Rücklage steht und ob die anderen Eigentümer überhaupt zahlen. Diese Auswertung ordnet die Zahlen, die ohnehin in Ihren Unterlagen stehen. Kostenlos, ohne Anmeldung, und Ihre Dokumente verlassen den Browser nicht.

Was in einer Hausgeldabrechnung steht – und was Sie davon wissen müssen

Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung bekommt einmal im Jahr eine Abrechnung der Hausverwaltung. Sie beruht auf § 28 Abs. 2 WEG und besteht aus drei Teilen, die häufig durcheinandergehen: der Gesamt- und Einzelabrechnung, der Entwicklung der Erhaltungsrücklage und dem Vermögensbericht. Die meisten Eigentümer lesen nur die letzte Zeile der ersten Seite – die Abrechnungsspitze – und legen das Papier weg. Damit entgeht ihnen der größere Teil der Information.

Die Abrechnungsspitze ist nicht Ihr Ergebnis

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen dem, was Sie an Hausgeld vorausgezahlt haben, und dem, was tatsächlich angefallen ist. Nur über sie beschließt die Eigentümergemeinschaft. Sie sagt aber nichts darüber aus, ob das Jahr für Sie teuer war: Ein hoher Nachschuss kann aus einer einmaligen Reparatur stammen, ein Guthaben aus einer zu hoch angesetzten Vorauszahlung. Aussagekräftig ist die Aufteilung dahinter.

Umlagefähig, nicht umlagefähig, Rücklage – drei Töpfe mit drei Bedeutungen

Ihr Hausgeld zerfällt in drei Blöcke, die wirtschaftlich nichts miteinander zu tun haben:

• Umlagefähige Kosten – Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherungen. Diesen Anteil geben Sie über die Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter weiter, sofern der Mietvertrag es vorsieht.
• Nicht umlagefähige Kosten – Verwaltervergütung, Reparaturen, Kontoführung, Rechtsverfolgung. Dieser Teil bleibt endgültig bei Ihnen. Er ist bei der Vermietung als Werbungskosten absetzbar, mindert aber Ihre Rendite.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage – keine Kosten, sondern Vermögensbildung der Gemeinschaft. Sie fühlt sich beim Abbuchen wie eine Ausgabe an, ist aber keine. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie sie nicht.

Wer diese drei Töpfe zusammenwirft, schätzt seine Rendite falsch ein – und rechnet im Zweifel Beträge auf den Mieter um, die dort nicht hingehören.

Soll und Ist: warum die Rücklage kleiner ist, als sie aussieht

Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage wird fast immer als Soll-Bestand dargestellt. Der unterstellt, dass alle Eigentümer ihre Zuführung gezahlt haben. Bleibt jemand im Rückstand, klafft zwischen Soll-Endbestand und tatsächlich verfügbarer Summe eine Lücke. Sie ist im Vermögensbericht ablesbar, wird aber selten hervorgehoben. Bei anstehenden Sanierungen ist genau diese Differenz die Zahl, auf die es ankommt.

Offene Forderungen gegen Eigentümer sind Ihr Risiko

Im Vermögensbericht steht eine Position, die viele übersehen: Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer. Zahlt ein Miteigentümer dauerhaft nicht, fehlt dieses Geld der Gemeinschaft. Bei größeren Ausfällen endet das in einer Sonderumlage, die alle übrigen Eigentümer anteilig tragen – auch Sie, obwohl Sie pünktlich gezahlt haben. Ein hoher Gesamtsaldo gehört auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.

Der Wirtschaftsplan zeigt, was auf Sie zukommt

Während die Abrechnung rückwärts schaut, nennt der Wirtschaftsplan die geplanten Kosten des kommenden Jahres und das daraus abgeleitete Hausgeld. Liegt er neben der Abrechnung, lässt sich beides gegenüberstellen: Wie stark steigt das Hausgeld, und welcher Teil der Erhöhung ist überhaupt umlagefähig? Diese Gegenüberstellung ist der wichtigste Grund, beide Dokumente gemeinsam einzulesen.

Häufige Fragen

Kostet die Auswertung etwas?

Nein. Sie ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Kostenpflichtig ist nur die Erstellung der fertigen Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter.

Werden meine Dokumente hochgeladen?

Nein. Die Auswertung läuft vollständig in Ihrem Browser. Die Datei wird gelesen, ausgewertet und beim Schließen der Seite verworfen. Es gibt keine Speicherung und keine Übertragung an einen Server.

Ersetzt das eine Prüfung der Abrechnung?

Nein. Die Auswertung ordnet und erklärt die Zahlen, die in Ihren Unterlagen stehen. Sie prüft nicht, ob die Verwaltung richtig gerechnet oder korrekt verteilt hat, und sie begründet keine Einwendung gegen die Abrechnung.

Welche Dokumente kann ich einlesen?

Die Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung und, optional, den Wirtschaftsplan – beides als PDF. Andere Unterlagen wie die Heizkostenabrechnung des Messdienstes werden für die Auswertung nicht benötigt.

Was mache ich mit dem Ergebnis?

Den umlagefähigen Anteil geben Sie über die Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter weiter. Den nicht umlagefähigen Teil setzen Sie in der Anlage V als Werbungskosten an. Auffällige Salden oder eine schwache Rücklage sind Punkte für die Eigentümerversammlung.